中海地产在发展康养产业方面的经验和优势

作者:发布时间:2019-11-05 17:12

CTS+REARD:目前许多房地产公司和建筑设计公司都面临着品类打造的转型问题,大家都把焦点投向了健康、教育、医养板块,这样的改变说明什么样的问题?是社会需求发生转变还是其他?


李:首先康养产业的发展是国家、经济、社会发展到一定阶段的产物。我国现阶段社会主要矛盾调整为人民对美好生活的需求,主要相关的就是民生问题,包括教育、医疗、养老、住房等。住房是房地产商所擅长的本业,其他几点是我们社会供给侧矛盾的主要发生点。我国房地产和经济金融公司都是主要国民经济载体,拥有一定的社会、产业和经济资源规模,相对来说,如果把养老交给社会,地产和金融保险公司实现起来较为容易,国家在顶层设计上、在政策上也会引导优质社会资源去发展康养产业,在政策制定、土地出让、税收减免、财政补贴等多个领域给康养产业提供舒适的产业发展外部环境。


地产公司作为优质社会资源载体从事康养产业是大势所趋,业内也有把康养产业称为地产角逐市场的下半场比赛内容。以前房地产公司只需要做好从拿地、建设、销售回款到再投资即可,但是到了下半场,越来越考验地产公司的是不动产项目运营能力,拿地要有“故事”,产业集群运营能力将决定未来每家地产公司的命运。除了商业、物流以外,主要的运营产业就是医疗、养老、教育等。地方政府土地出让也不单单是卖地,更重要的是产业导入,特别在“北上广深”这样的一线城市,配套运营项目必须由地产公司自负盈亏,也要有一定的运营能力。总的来说,地产公司现阶段的转型,是社会经济发展的必然趋势。


CTS+REARD:中海地产在康养板块的优势在哪里?如何用产品给老年用户更好的体验感?


李:首先是物业优势,中海地产已经深耕祖国地产开发30余年,拥有一定数量的养老物业存量。针对这些康养物业,我司专门成立了相关部门运营这些项目,从定位、策划到资金投入、建设和运营。中海康养的另一个优势在于养老和住宅社区的关系,依托450个已建成社区开展康养项目很容易解决客户积累,并提供给中海业主优质的康养服务提升客户满意度,康养物业是提供社区养老服务的载体,小到100床以内的嵌入式日间照料中心,大到500床的CCRC可持续照料社区,在中海已建成的住宅社区内都有体现,也为我司打造“全年龄社区”提供了运营支持。中海康养从诞生之初就深耕社区,以提供优质康养服务的姿态融入社区,提升中海地产的内容运营能力和客户满意度,为老年业主提供医疗、照护、康复、营养膳食、文娱活动和生活健康管理六维服务体系。


中海地产在发展康养产业方面的经验和优势

南京中海


CTS+REARD:中海锦年康养品牌包括4类产品:CCRC持续照护养老社区;CB城市品质养老公寓;CC社区日间照料中心和HC居家养老服务平台。这四类产品主要针对什么类型的用户而设计、打造?各自有什么样的特点?


李:我司康养产品主要包括您提到的四类产品,但是这四类产品可以根据需求进行调整和组合。其中CC和HC产品不能单独出现,要依托于CCRC和CB来保证运营效益。CB型产品主要针对“高知高干高收入”圈层长者中的介助介护长者,以及少量高龄活力长者;CCRC分为城市型、郊区型和候鸟型三种,针对的长者类型又有所不同,城市型和CB客户定位类似,但是活力长者更多,并搭配一定比例的可售康养公寓,而郊区型和候鸟型 CCRC 主要面向的是活力型长者。


中海地产在发展康养产业方面的经验和优势

CTS+REARD:现在对养老的要求慢慢过度到医养,那中海在医护人员的配备上是怎么做的?


李:我司在这方面做得比较灵活,会根据项目的类型、规模、区位等前置因素来设定医养结合部分中医疗这块产品的配置等级,内设医务室、到社区门诊、专科医院、综合医院等不同级别医疗设施均可能出现,目前中海项目中最大的是专科医院级别,而未来海南等候鸟型的项目会配置二级甲等以上的综合医院。总的来说,中海愿意同优质医疗资源合作,共同打造优质医养结合项目,未来如果康养产业提升到一定规模,我司会考虑成立本司的医疗公司。


中海地产在发展康养产业方面的经验和优势

济南中海


CTS+REARD:到底由谁来做养老产业,是最具有可持续性的?因为日本有个案,是由医院在医院周边?天津中海锦年长者公寓与青岛中海锦年长者公寓会因为地域关系,从整体概念和设计上有所不同吗?


李:不同类型的公司会做出不同类型的养老产品。现在市场从事康业产业的公司主要有三种:第一种,地产公司,例如中海;第二种是保险公司,例如泰康和国寿;最后就是医疗机构,例如医院自身的护理院等;三种类型的切入方向和优劣势是不同的,地产公司的优势在于项目获取、设计和工程建设能力,以及资金优势、社区联动等,劣势是客户获取能力;保险公司做养老是基于寿险销售的需要,保单同客户的后续服务直接挂钩,对于项目地点位置不是很看重,但是土地成本一定要低,项目较为偏远但是会配置医院,项目规模一般在2000床以上,保险公司在资金和客户获取方面优势明显,劣势是项目位置、运营管理以及医养结合能力;医疗机构或者医院从事养老主要面向刚需型客户,由医院转化到养老机构的客户也比较多,一般新建医院可配置护理院或者将已有医院周围酒店、公寓等设施改造成护理院,主要优势是医养结合,劣势是设计建设能力和照护能力相对弱;保险公司主要面向活力型老人;地产公司是活力型和刚需型老人,医疗机构面向刚需型客户。发力点不同,面对的客户类型也不同。


CTS+REARD:中海在养老板块是自持经营还是合作方的模式?打造了重庆、深圳两个健康生活馆,健康生活馆的模式和方法能不能谈谈?


李:中海在介入康养产业之初,探索过两种模式,实践证明还是自营更好。外部合作有两种模式:第一种是与国外养老模式合作,但这种公司一般不太适应中国的养老文化以及养老政策制度,特别是美国和澳洲的养老模式从制度设计、商业模式、生活模式上就和中国不同,特别是政策补贴、照护等级配置等实际问题有质的差异,落户大陆的国际品牌多半会死,剩下的半死不活,基于这个原因我司没有寻求外部合作;国内的养老服务公司大都起步较晚,经验和水平都有限,没有能力特别突出的,所以最后我司选择自持经营。我司的养老运营该制度主要借鉴日本和台湾,这两个地区的老人在身体条件、养老文化等方面和大陆最接近。借鉴不代表照抄,比如日本,日本的养老制度和标准已经建立很完善了,拿到中国来也完全对接不上,例如护理等级,日本比中国民政部规定的等级多,老人身体评级对不上,后面的服务内容和收费标准就更对接不上。所以只能学日本人怎么护理照顾老人的方法,而规则和标准要自己来建立。我们会借鉴台湾的养老模式,因为从日本到台湾再到大陆是一个逐步消化、吸收和因地制宜的过程,台湾和中国大陆更加接近,也更容易落地。健康生活馆是实验性业态,如果能够独立运营下去,说明CC型产品也可以独立运营。未来住宅社区千人指标会加入养老服务用房的面积比例要求,嵌入式社区健康生活馆就是为这个准备的。


中海地产在发展康养产业方面的经验和优势

无锡中海


CTS+REARD:同样是中海做的养老公寓会不会因为地域的差异,在设计理念和侧重点上有些不同呢?


李:不一样。例如天津的项目是高端护理型机构,青岛项目是属于中高端活力型机构。这两个项目定位不同,是因为两个城市的经济发展水平和气候环境不同造成的。青岛是一个避暑旅居城市,很多老人喜欢夏天去青岛,所以中海在青岛做了活力型养老公寓,但是青岛本地长者的消费能力和养老意识不是很高,项目只能定位为中高端层次。天津是直辖市,消费水平水平较高,离北京近,项目离市中心很近,所以定位为高端产品。项目前期定位会依据城市发展水平、城市老龄化程度、养老意识、城市气候环境等因素综合考虑。


中海地产在发展康养产业方面的经验和优势

青岛中海


CTS+REARD:有养老意识的老年人主要分布在一二线城市,那我们项目的布局是不是也主要在一二线城市呢?


李:目前来说主要考虑一二线城市,因为消费能力较强,养老产品依靠的是老人自有支付能力。中海做养老的整体定位是中高端产品,所以东北、西北、西南地区的城市长者是较难承受的,但是也有特例,昆明经济发展水平虽然比不上一二线城市,但是气候环境好,我司会考虑布局候鸟型的产品。


CTS+REARD:智能科技是当下养老越来越重要的组成部分,您认为人工智能对老年人的生活方式会带来什么影响?


李:智能化这块我司有考虑,并且投入不少。养老智能包括医护对讲、人员定位、线上运营人员管理系统等等,统称为智能化养老系统。发达国家的养老智能化这方面都有,但是只是做基础的辅助设施,短时间内智能化无法代替人工,而且养老是个有温度的行业,是个人和人打交道的行业。未来可能达到人工智能与老人自由交流的程度,但目前还不行。在此特别强调一下,养老行业本身是对长者进行心灵关怀的行业。


CTS+REARD:能不能谈谈未来康养产业的发展趋势,对设计师们有什么要求?


李:我们感觉在2025~2030之间,可能是中国康养产业的高峰发展期,中国老人的整体基本情况是:未富先老,活力型长者多,还没有达到深度老龄化的程度,我指的是65—75岁长者占大多数的情况才是深度老龄化,五年以后中国老人总量突破三亿,占有中国四分之一的人口数量,刚性需求旺盛;其次,老人的消费水平在逐步提升,60后真正老去,养老产业才会真正迎来春天,依靠国家财政是没有办法承担这么庞大的养老消费群体的,消费主体还是老人自己。


在建筑设计领域,我司合作的都是业内比较有养老建筑设计经验的公司。除了经验,还需要甲方有一个出色的运营团队,运营团队不断和设计公司交流,提出需求,才能让设计公司有的放矢,把设计做的合理。如果甲方自己不懂运营,没有想法,再好的设计团队也无用武之地。


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